【初めての方向け】相続不動産の生前対策！売却手続きから税のことまで徹底解説！！ 2024.10.24

相続によって突然、不動産を手にすることは決して珍しいことではありません。

しかしその不動産をどうすればいいのか、どこから手を付ければいいのか、途方に暮れる方も多いでしょう。特に売却を考えている場合、税金や法律の問題、売却後の手続きなど、初めての人には複雑に感じられる場面が多くあります。

この記事では、相続不動産を売却する前に知っておくべき重要なポイントをわかりやすく解説します。これを読めば、売却に向けた準備をどのように進めればよいのか、何に注意すべきかが明確になり、不安を解消しながらスムーズに手続きを進めることができるでしょう。

「相続不動産をどう処分すればいいかわからない…」「税金の申告が大変そうで心配」といった悩みを抱えている方は、ぜひこの記事を参考にして、今後のステップを考えてみてください。

「売却前に知っておくべき3つのポイント」

相続不動産を売却する際の手続きの流れ

相続不動産を売却する際、最初に「何から始めればいいのか？」という悩みを抱える方は多いです。相続不動産の売却は通常の不動産取引よりも手続きが多く、やや複雑ですが、流れを理解しておくことでスムーズに進められます。

①相続登記を行う

相続した不動産の名義を、故人から相続人に変更する手続き「相続登記」が最初のステップです。この登記を行わないと、相続人が正式に不動産を所有しているとみなされず、売却ができません。司法書士に依頼することが一般的ですが、役所で必要な書類を揃え、登記を進めることができます。

②不動産の査定を依頼する

相続登記が完了したら、次に不動産の価値を知るために不動産会社に査定を依頼します。これは、売却価格を設定するために重要なステップです。無料で査定をしてくれる不動産会社も多いので、まずは複数の会社に見積もりを依頼し、相場を把握しましょう。

③売却活動を開始する

不動産の価格が決まったら、いよいよ売却活動に移ります。媒介契約を不動産会社と結び、購入希望者を募集します。この段階で、広告やネット掲載が始まり、内覧が行われます。物件の魅力を最大限に伝えるため、内装の整理や修繕を行うことも考慮すると良いでしょう。

④売買契約の締結と引き渡し

買い手が決まったら、売買契約を結びます。契約内容をしっかり確認し、売却代金の支払いや引き渡しスケジュールを確定させます。契約書の内容を理解することが大切ですが、不安がある場合は不動産会社や司法書士に確認してもらいましょう。

⑤税金の申告

売却後は、譲渡所得税の申告が必要です。不動産を売却して得た利益に対して課税されるため、翌年の確定申告時に必要な書類を揃えて税務署に提出します。税理士に依頼すると、適切な控除や税額の計算をしてもらえるため安心です。

これらのステップを踏むことで、相続不動産の売却はスムーズに進行しますが、初めての方にとっては負担が大きく感じることもあるため、専門家に依頼することも一つの手段です。

事前に確認すべき法律や税務面のポイント

相続不動産の売却には、法律や税金に関する重要なポイントがいくつかあります。そのため、司法書士や税理士といった専門家のサポートが欠かせません。

事前にこれらを把握しておかないと、売却後に思わぬ税金が発生したり、トラブルに巻き込まれたりする可能性があるため、信頼できる不動産会社に相談をしましょう。

譲渡所得税について理解する

譲渡所得とは、不動産の売却によって得られた利益のことをいいます。

譲渡所得税は譲与所得に課される税金で「売却価格 - 取得費 - 諸経費」で計算されます。

取得費・・・購入時の不動産価格や登記費用

諸経費・・・仲介手数料やリフォーム費用

取得費加算の特例を活用する

相続税を支払った場合、その一部を譲渡所得税の計算に加算できる「取得費加算の特例」があります。この特例を活用すると、税負担が軽減される可能性があるため、ぜひ検討してみてください。ただし、この特例を利用するためには、相続から3年10ヶ月以内に売却を完了しなければならないので、タイミングには注意が必要です。

相続登記の重要性

相続した不動産を売却するには、必ず相続登記が必要です。これを行わないままでは、法的に売却ができず、買い手を見つけても契約が無効になってしまいます。また、相続登記を放置すると、複数の相続人がいる場合にトラブルになる可能性があるため、早めに対応しましょう。

相続不動産の価値評価方法と売却時の注意点

不動産の売却を成功させるためには、適正な価格設定が不可欠です。不動産の価値評価を正確に行うことで、適切な価格で早期に売却することが可能になります。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産の価値は、地域や市場の状況によって変わるため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。一社の査定だけでは市場価格が適正かどうか判断できないことも多いため、複数の査定額を比較し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。

相場や市場の動向をチェックする

不動産市場は常に変動しています。例えば、不動産市場が活発な時期や、購入者が増えるタイミングを狙うことで、より高値で売却することが期待できます。

地域に根差した不動産のプロに相談することで、地域の相場や市場の動向を知り、売却のタイミングを見極めることができます。

売却費用や税金を事前に計算する

不動産を売却する際には、仲介手数料、譲渡所得税、登記費用などのコストが発生します。売却金額からこれらの費用を差し引いた実際の手取り額を事前に把握しておくことで、計画的に売却を進めることができます。また、税務に関しては、税理士に相談することで適切な対策を取ることができるでしょう。

これら3つのポイントをしっかりと押さえておくことで、相続不動産の売却をスムーズかつ効果的に進めることができます。最初は難しく感じるかもしれませんが、専門家のアドバイスを受けながら計画的に進めれば、安心して不動産売却を完了できるでしょう。

「相続税の基本と、知らないと損する生前対策の方法」

相続税とは何か、どうやって計算されるか

相続税とは、被相続人（亡くなった人）の財産を相続したときに、その財産の総額に応じて課される税金です。多くの人にとって一生に一度しか経験しないため、どのように計算されるのか、なかなかイメージがつかないかもしれません。

相続税は、以下のような流れで計算されます。

相続財産の評価額を算出する

相続財産には、不動産や現金、預貯金、株式などさまざまなものが含まれます。これらの財産を市場価格や法定の評価基準に基づいて算出します。

不動産の場合は、固定資産税評価額を基に計算されることが多いです。

基礎控除を引く

相続税には「基礎控除」と呼ばれる税金の非課税枠があり、3,000万円までは税金がかかりません。

基礎控除額は、**3,000万円 +（600万円 × 相続人の数）**で計算されます。

例えば、相続人が2人の場合は、基礎控除額は4,200万円です。この額を相続財産の評価額から引き、課税対象の金額を算出します。

税率を適用して相続税額を計算する

課税対象額が確定したら、相続税の税率を適用して税額を計算します。相続税の税率は、課税対象額に応じて**10%から最大55%**まで累進課税されます。高額な財産ほど高い税率が適用されるため、資産が多い家庭ほど対策が必要です。

これが基本的な相続税の仕組みです。相続税は財産の評価額が高いほど税額が大きくなり、何も対策をしないと、財産の大部分を税金として支払わなければならないこともあります。

相続税対策に有効な方法（贈与、不動産活用、生命保険の活用など）

相続税をできるだけ軽減するためには、事前に「生前対策」を行うことが重要です。以下に、相続税対策として有効な具体的な方法を紹介します。

贈与を活用する

生前に財産を少しずつ子どもや孫に贈与することで、相続時の財産総額を減らし、相続税の負担を軽減できます。特に、年間110万円までは贈与税が非課税になる「贈与税の非課税枠」を活用することで、長期的な計画を立てながら財産を移転することが可能です。また、住宅取得資金の贈与や教育資金の一括贈与など、特定の用途に対してはさらに高額の非課税枠が設けられています。

不動産を活用する

不動産は、現金や預貯金よりも相続税評価額が低くなりやすいため、相続税の対策として効果的です。特に、賃貸物件などの収益物件を所有している場合は、実際の市場価値よりも低い評価額で計算されることが多いです。さらに、一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」を適用し、自宅や事業用不動産の相続税評価額を大幅に引き下げることも可能です。

生命保険の活用

生命保険の非課税枠を活用することも、相続税対策として有効です。生命保険金は、受取人一人当たり500万円までは相続税が非課税となります。このため、生命保険をうまく利用すれば、現金や不動産をそのまま相続するよりも、税金の負担を軽減することができます。また、相続発生時にまとまった現金が必要になることが多いため、生命保険金でその資金をカバーできる点も大きなメリットです。

これらの方法を組み合わせることで、相続税の負担を大幅に軽減することが可能です。

生前対策を行うべきタイミングとどの専門家に相談すれば良いか

相続税対策や生前対策は、相続が発生する前に早めに取り掛かることが肝心です。では、具体的にいつから準備を始めるべきなのでしょうか？

生前対策は早ければ早いほど効果的

相続税対策を検討し始めるタイミングは、相続人や被相続人の年齢や資産状況によって異なりますが、50代後半から60代にかけてが一つの目安です。特に、不動産の相続や贈与を考える場合、計画的に進める必要があるため、早めの準備が不可欠です。例えば、贈与は1年間に限られた額しか非課税枠を利用できないため、少しずつ財産を移転していく方が税負担が軽減されます。

専門家に相談する重要性

相続税や不動産に関する法律や税制は複雑で、一般の方がすべてを理解して対策を立てるのは難しいです。そのため、適切なタイミングで専門家に相談することが必要です。以下の専門家が相続税対策において重要な役割を果たします。

税理士:

相続税の計算や申告、財産の評価、節税対策を専門的に扱います。相続税の申告期限が相続開始から10ヶ月以内と決められているため、早めに税理士に相談し、手続きをスムーズに進めることが重要です。

司法書士:

不動産の相続登記や遺言書の作成に関しては、司法書士がサポートします。特に、不動産の所有権移転や法的手続きを確実に行うために、相続登記は早めに依頼することが推奨されます。

弁護士:

家族間の相続争いを避けたい場合には、弁護士に相談することで、相続に関するトラブルを未然に防ぐことができます。遺産分割協議の際に法的アドバイスをもらうことで、家族間の争いを回避できます。

相続や生前対策は、早期に計画を立てて進めることで、税金面のメリットだけでなく、家族間のトラブルを防ぐことができます。必要に応じて専門家に相談し、最適な対策を取ることが、家族全員にとって円満な相続を実現するための鍵となります。

「売却後の税務申告手続き、最小限の手間に抑えるには？」

不動産売却後に必要な税務申告の手順

不動産を売却した後には、所得税や住民税の計算が必要となります。不動産売却によって得られた利益（譲渡所得）に対して税金がかかるため、その手続きのために確定申告を行わなければなりません。

不動産売却後の税務申告には、以下の基本的なステップを踏むことが求められます。

譲渡所得を計算する

不動産の売却によって得られた利益（譲渡所得）は、「売却価格 - 取得費 - 諸経費」で計算されます。取得費とは、購入時の不動産価格や登記費用などを指し、諸経費には仲介手数料やリフォーム費用が含まれます。この譲渡所得が課税対象となります。

課税額を確認する

譲渡所得に対して課される税金は、譲渡所得税です。譲渡所得税は、物件を所有していた期間によって税率が変わります。物件を所有していた期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として最大**39.63%の税率、5年以上所有していた場合は長期譲渡所得として最大20.315%**の税率が適用されます。この違いを理解することで、税額の目安をつかみやすくなります。

確定申告を行う

不動産売却後の翌年の2月16日から3月15日までに、税務署で確定申告を行う必要があります。必要な書類を準備し、期限内に提出することが重要です。譲渡所得が生じた場合、必ず申告しなければなりませんが、損失が発生した場合にも申告することで、翌年以降の税金を軽減できる場合があります。

確定申告の際に必要な書類や、控除を受けるためのポイント

不動産売却後の税務申告では、いくつかの書類を準備する必要があります。これらの書類が揃っていないと、スムーズに申告ができなかったり、控除が適用されなかったりするため、事前の準備が大切です。

確定申告時に必要な主な書類と、控除を受けるためのポイントを解説します。

必要な書類一覧

・売買契約書（不動産の売却時に締結した契約書）

・取得費を証明する書類（購入時の売買契約書や領収書）

・譲渡費用を証明する書類（仲介手数料、登記費用、リフォーム費用の領収書）

・登記事項証明書（不動産の登記に関する書類）

・確定申告書B（国税庁のウェブサイトからダウンロード可能）

これらの書類を事前に揃えておくことで、申告時の手間を大幅に軽減できます。

特別控除を活用する

例えば、自宅を売却する場合、**「3,000万円の特別控除」**という大きな控除が適用される可能性があります。これは、マイホームとして使用していた不動産を売却する場合に適用され、譲渡所得から3,000万円を控除できるというものです。控除が適用されるかどうかは、売却理由や使用期間などの条件によって異なりますが、この控除を適用することで、課税対象が大幅に減り、節税が可能です。

譲渡損失の繰越控除

もし売却時に損失が出た場合、**「譲渡損失の繰越控除」**を活用できます。これにより、不動産を売却した際に出た損失を翌年以降の所得から差し引くことができ、結果として税金が減額される可能性があります。この控除を受けるためには、損失が発生した年に確定申告を行う必要があるため、早めに手続きしましょう。

売却時に税理士や専門家に依頼するメリット

不動産の売却後に発生する税務申告は、非常に複雑です。適切な税金計算を行い、控除を受けるためには、税理士や専門家に依頼することが大いに役立ちます。以下に、専門家に依頼するメリットを紹介します。

税務ミスを防ぎ、適切な節税をサポート

税理士に依頼することで、税金計算における誤りや書類の不備を防ぐことができます。特に、不動産売却に関する税金は専門的な知識が必要で、ミスがあると後々ペナルティや追徴課税が発生するリスクがあります。税理士は最新の税制や控除を理解しているため、適切な節税対策を提案してくれます。

時間と手間を大幅に軽減

自分で税務申告を行う場合、多くの書類の準備や計算に時間を費やす必要があります。税理士に依頼すれば、これらの作業を代行してもらえるため、時間と手間を大幅に軽減することが可能です。特に、忙しい方や税務に不慣れな方にとっては、大きな助けとなるでしょう。

複雑な控除や特例を確実に適用できる

不動産売却に伴う控除や特例（3,000万円の特別控除や譲渡損失の繰越控除など）は、申請方法が複雑で、条件を満たしていても適用を見落とすケースがあります。税理士はこうした控除の適用条件を把握しているため、適切に処理し、余計な税金を払わずに済むようサポートしてくれます。

「相続トラブルを防ぐために今からできる家族会議のすすめ」

相続トラブルを防ぐために今からできる家族会議のすすめ

相続は家族にとって非常にデリケートな問題です。遺産分割や不動産の処理が原因で家族間にトラブルが発生し、兄弟間の関係が悪化してしまうことも少なくありません。これを防ぐためには、相続発生前から家族会議を開き、話し合いを進めることが非常に重要です。事前にしっかりとしたコミュニケーションを図ることで、相続時のトラブルを未然に防ぐことができます。

相続トラブルが発生しやすいケースとその原因

相続トラブルは、特定の状況下で発生しやすく、その多くは家族間のコミュニケーション不足や、相続内容への不満が原因です。以下に、よくあるケースを紹介します。

遺産の分け方に不公平感が生じる

特に、不動産の相続は現金のように均等に分けにくいため、不公平感が生じやすいです。たとえば、長男が実家を受け継ぎ、他の兄弟は現金を受け取る場合、家の価値や感情面から不満が生じやすくなります。親が「長男に多く残したい」と考えても、他の兄弟がそれを理解していないと、トラブルになることがあります。

親族同士の意見の食い違い

親が亡くなった後、相続人間で意見が一致しない場合もトラブルの原因です。「親の意思はこうだった」と主張する兄弟がいる一方で、別の兄弟が異なる意見を持っていると、相続協議が難航しやすくなります。また、親が事前に相続内容を明確にしていない場合、家族間の争いに発展しやすいです。

遺言がなく、遺産分割協議がもつれる

親が遺言を残さずに亡くなると、遺産分割協議での話し合いが必要になります。この際、意見の対立や感情的な衝突が発生し、トラブルに発展するケースが多いです。遺産分割協議が不調になると、家庭裁判所での調停や訴訟に進むこともあり、時間と費用がかさむ結果になります。

家族会議の進め方（どのタイミングで、何を話し合うべきか）

相続トラブルを回避するためには、親が元気なうちに、家族全員で定期的な家族会議を開くことが効果的です。では、どのようなタイミングで、何を話し合うべきなのでしょうか？

タイミング：早めに話し合いを開始する

親が健康なうちから相続に関する話し合いを行うことが最善策です。相続が差し迫った状況になってからの話し合いは、感情が先行しがちです。特に親が高齢になった時や、持病がある場合は、早めに家族全員が集まる機会を作るべきです。具体的なタイミングとして、親が60代〜70代のうちに一度話し合いを行うことが理想です。

話し合うべきこと：財産の分配や相続税対策

家族会議では、以下のポイントについて話し合うことが重要です。

親の希望:

親がどのように財産を分配したいのか、具体的な意思を確認します。

財産の現状:

不動産や預貯金、株式など、相続対象となる財産の内容を家族全員で把握します。特に不動産は分割が難しいため、事前にどう扱うかを決めることが大切です。

相続税の問題:

相続税がどのくらいかかるのか、税務対策はどうするのかについても、家族全員で共有します。相続税の負担を家族でどう分担するかを話し合うことで、後々のトラブルを避けることができます。

感情面への配慮も重要

相続は感情的な問題も絡むため、家族会議では感情面にも配慮することが重要です。特に、長男や長女が不動産を受け継ぐ場合、他の兄弟に不満が生じないように、相続人全員が納得できる形を目指しましょう。親の希望を尊重しつつ、相続人全員の意見を尊重することが大切です。

家族間の合意を得るために専門家を交えた話し合いの方法

家族間で円滑な話し合いを進めるためには、専門家を交えた家族会議を開催することも効果的です。特に、複雑な相続税や法的な手続きが絡む場合、専門家のサポートは大きな安心材料となります。

税理士や弁護士を交えるメリット

専門家を交えることで、家族間のトラブルを防ぎ、客観的なアドバイスを受けることができます。例えば、税理士が同席することで、相続税の負担を正確に把握し、節税対策の提案を受けることが可能です。弁護士が加わることで、遺産分割協議の進行がスムーズになり、法的に問題のない解決策を見つけやすくなります。

公正証書遺言の作成

家族間で合意が得られたら、その内容を文書に残すことが重要です。特に親が遺言を作成する場合は、公正証書遺言を作成することをおすすめします。公証人が関与するため、遺言書の有効性が保証され、後々の無効リスクを避けることができます。また、遺言書を作成することで、相続人全員が納得した形で遺産分割が進められます。

定期的な見直しも重要

家族会議は一度だけで終わらせるのではなく、定期的に見直すことも大切です。親の資産状況や健康状態が変わった場合、相続プランを見直すことで、家族全員が新しい状況に対応できるようになります。定期的な話し合いを続けることで、突然の相続に備えることができ、家族間の合意を常に確認できます。

相続トラブルを防ぐためには、早い段階から家族で話し合いを行い、親の希望や相続の具体的な内容を全員で共有することが不可欠です。家族会議を開き、専門家を交えた適切なアドバイスを受けながら進めることで、スムーズに相続手続きを行い、家族全員が納得できる解決策を見つけることができます。

「実際に不動産の遺産相続に必要な書類とその準備」

遺産相続には多くの書類が必要です。代表的なものとしては、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、登記簿の写しなどが挙げられます。これらの書類を集め、法務局での申請書に添付することが求められます。特に土地や建物など不動産の相続では、不動産登記が必要となります。各書類の取得や準備には時間がかかることもあるため、早めに動き出すことが大切です。以下では、相続に必要な具体的な書類と、その取得方法について詳しく解説します。

1. 必要書類一覧と取得方法

2. 遺産分割協議書の作成

相続人全員が合意した相続内容を正式に記録するためには、遺産分割協議書が必要です。これは、各相続人がどのように遺産を分けるかをまとめた書類で、全員の実印を押印する必要があります。この協議書が完成していないと、不動産や預貯金の名義変更などの手続きが進まないため、必ず作成しておく必要があります。

作成方法:

協議内容を整理し、遺産の分配を明確に記載します。家族だけで作成するのが難しい場合は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するとスムーズです。

署名と押印:

相続人全員が協議書に署名し、実印を押印します。全員の同意が得られたら、書類が有効となり、これをもとに各種相続手続きが進められます。

3. 不動産相続の手続き

不動産を相続する場合、相続人名義への変更手続き（相続登記）が必要です。これは法務局で行い、適切な書類が揃っていないと手続きが進みません。登記を怠ると、後々トラブルに発展する可能性があるため、速やかに行うようにしましょう。

必要書類:

戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書、登記簿謄本、相続登記申請書

手続き場所:

各地の法務局で行います。手続きに不安がある場合は、司法書士に依頼することをおすすめします。

遺産相続には多くの書類と正確な手続きが求められます。戸籍謄本や住民票、印鑑証明書など、必要書類を早めに揃えることが、相続手続きをスムーズに進める鍵となります。また、複雑な手続きは専門家に依頼することで、安心して進めることが可能です。相続の準備は時間がかかる場合もあるため、早めに動き出すことをおすすめします。

「複雑な手続きも簡単に！相続不動産の売却から税務申告までをワンストップで」

ここまでは相続不動産の売却や税務申告について説明してきました。

相続不動産を売却するためには、ただ不動産を売却するだけでなく、売却をした後に税務申告の手続きが必要であり、大変で複雑であることが分かっていただけたかと思います。

そのため、不動産会社の中でも得意不得意が分かれる分野となっており、専門の不動産会社でないと正しく対応をしてもらえなかったり、自身でやらなければいけない負担が増えたりし、かえって手間になることもあります。

ですので、相続や税務対策の知識を持っており、端的かつ正確に手続きを進行してくださるプロの方にご依頼をしていただくと、後悔のない不動産売却になるかと思います。

ぜひ当社のコラムを参考にして、後悔のない相続不動産の売却を行ってください。

これから相続した不動産の売却をお考えの方は有限会社アラウズへご相談を

有限会社アラウズにご相談をいただければ、相続不動産の売却において複数の士業との連携があるため、お客様が複数の士業に依頼する手間を省き、スムーズに手続きを進めることが可能です。

相続手続きは多くの書類や手順が必要で、専門家との連携も不可欠です。しかし、複数の士業に依頼する手間を省き、スムーズに手続きを進められる方法があるのです。それが、相続不動産のワンストップサービスです。

アラウズがワンストップでできること

士業との連携があるので売却手続きを全てで一括で対応できます

相続不動産を売却する際は、市場調査から価格設定、売却活動、契約締結まで多岐にわたる手続きが必要です。ただ、当社であれば、複数の士業との連携があるため、これらの業務を一括で行うことができます。

売却に伴う諸経費や税金についてもアドバイスが可能なため、安心して取引を進められます。

税務申告も手間なくファイルを税理士に提出するだけ！

相続税の申告は、期限があり、計算が複雑です。税理士が直接関与することで、相続税の計算や申告書類の作成をスムーズに行います。また、適用可能な控除や特例を最大限に活用し、税負担を軽減するための提案も行います。

生前対策も相続のプロにおまかせ！

相続は突然訪れるものですが、生前に対策を講じておくことで、相続手続きを円滑に進めることが可能です。遺言書の作成や相続財産の整理、贈与税の活用方法など、事前の対策についても相談に乗ります。これにより、相続時の混乱を未然に防ぎ、家族の負担を軽減します。

初めての相続不動産の売却は不安が多いですが、事前にステップを理解し、必要なサポートを受けることで、スムーズに進められます。

初めてで何から始めたらよいかわからない、他社の見積査定と売却額に納得がいかなかった、対応がわかりづらかったという方、ぜひ一度ご相談ください。