空き家相続の落とし穴と最適解！不動産の専門家が教える税金対策と節税ポイント 2024.10.10

• 相続した空き家を持て余して放置しているけど問題はない？
• 相続した空き家に適用できる税金対策があるなら教えてほしい
• 空き家の適切な対処法を提案できる不動産会社を探している

空き家相続にお悩みの方へ、空き家の税金対策と節税のポイントを中心に、空き家を放置するリスクや相続手続きの流れ、相続に強い不動産会社の選び方までを解説します。

この記事でわかること

• 相続した空き家をそのまま放置するリスク
• 相続した空き家の税金対策と節税のポイント
• 相続に強い不動産会社の選び方と確認ポイント

相続した空き家の現状把握とリスク管理

相続した空き家の対処法は、建物に資産価値があるかどうかで最適解が異なります。

なかには空き家を管理せずそのまま放置している方もいますが、さまざまな放置リスクがともなうため、早めの対処を心がけましょう。

まずは、空き家の相続について知っておくべきリスクや注意点を解説します。

資産価値の有無で対処法が変わる

空き家を相続した場合、建物の資産価値の有無によって対処法が変わってきます。

たとえば空き家に資産価値があるなら、売却や賃貸物件として活用するなどの選択も可能です。

反対に、資産価値がなければ売却もかなわず、所有しているだけで負担となり、いかに低コストで処分できるかで判断するケースも出てきます。

つまり、空き家をどうするかは資産価値の評価が鍵となり、相続した時点で正しく現状を把握する必要があります。

また、空き家を放置するだけでもリスクや税金が発生するため留意しておきましょう。

空き家放置がもたらすリスク

適切に管理されていない空き家を放置すると、建物の劣化が進んで倒壊のリスクが高まります。

荒廃した空き家は見た目が悪いばかりか、小さな台風や地震でも建物が崩れたりガラスが割れたりしやすく、他人に損害を与えた場合は賠償金を求められる可能性もあります。

さらに、不審者が出入りしたり、ゴミの不法投棄、放火の標的になったりすれば、治安の悪化を招きかねません。

庭木が生い茂る空き家は害虫や害獣が繁殖する危険性もあり、周辺住民から地域の生活環境を脅かす不安要素としてみなされ、近隣トラブルに発生する事例が増えています。

空き家放置は資産面のリスクも

建物の資産価値は、木造であれば築10年で半減し、築20年以上を過ぎるとほぼゼロになると言われており、空き家を放置すればするほど建物の資産価値は下落します。

とくに相続した空き家は築年数の古い建物が多く、適切に管理されない状態が続くと「特定空き家」に指定される可能性があります。

特定空き家とは、空き家対策特別措置法に定められている措置であり、周辺環境に悪影響を及ぼし、早急に対処が必要と判断された空き家のことです。

特定空き家に指定されると、税金が軽減される住宅用地の特例が適用されず、土地の固定資産税が最大6倍に膨れ上がります。

空き家を放置すると、のちに思わぬ落とし穴に落ちてしまう危険性もありますので注意しましょう。

空き家相続時の税金対策と節税のポイント

資産価値がある場合はそのまま資産として活用し、資産価値がない場合には安価でも譲渡するなど手放してしまうか、寄付することも有効な手段です。どのような対処法があるのか、税金対策や節税のポイントを含めて解説します。

売却する

空き家に資産価値があるのであれば、売却を検討してみましょう。

売却して得た利益には譲渡所得税が課せられますが、相続発生後おおむね3年以内に売却すれば「被相続人の居住用財産売却時の特例」が適応できる可能性があります。

これは空き家をなくす目的で創設された特例で、空き家を相続した場合に一定の要件を満たせば譲渡利益から最大3,000万円の控除が受けられます。

売却利益が3,000万円以下なら譲渡所得税が0円になる可能性もあり、譲渡所得税の大きな節税になるでしょう。

ただし、相続から3年が経過するとこの特例が適用できなくなるため、資産運用を考えないのであれば、できるだけ早い売却をおすすめします。そのほかにも適用を受けるための条件がいくつかありますので、下記を参照ください。

「相続した空き家、どうなる税金【前編】 - 仙台の不動産なら｜Arouse-アラウズ-」

「相続した空き家、どうなる税金【後編】 - 仙台の不動産なら｜Arouse-アラウズ-」

また、マンガ（不動産を売却されたい方 - 仙台の不動産なら｜Arouse-アラウズ-）も被相続人の居住用財産の売却時の特例を題材にしていますのでご覧になってください。

賃貸として貸し出す

空き家の運用を希望する場合は、賃貸（貸し出す）もおすすめです。

入居者が確保できれば、毎月家賃として安定的に収入が得られます。

ただし、空き家の状態によっては貸し出せる状態にするためのリフォームやリノベーション、ハウスクリーニングが必要となり、一定程度の初期費用がかかります。

また、賃貸物件にすると被相続人の居住用財産売却時の特例は適用されなくなりますし、入居者がいなければ収入も入りません。借主がついたらついたで、貸主としての責任が発生することも覚えておきましょう。

自身の住居にする

売却や賃貸として有効活用できないときは、相続した空き家を自身の住居にするのもよいでしょう。

自身で住み続ければ、特定空き家の指定を回避しながら大幅な税金対策につながる「小規模宅地等の特例」の適用が可能です。

小規模宅地等の特例とは、遺された家族が高額な税負担により家を手放す事態を回避し、住み続けられるように創設された制度です。

なかでも「家なき子特例」は、一定の要件を満たすと、相続した空き家の相続税評価額を最大で80％減額できるので、相続税の大きな節税効果が期待できます。

解体して他の活用法を検討する

建物に資産価値がないと判断した場合は、解体して他の活用法を検討するのも1つの手段です。

そのままにしておくと空き家の放置リスクが高まるうえに、特定空き家に指定されると最悪罰金が課せられるケースもあります。

解体して更地にすれば放置リスクの心配はなくなり、土地だけなら比較的売却しやすいのもメリットです。

ただし、解体費用がかかる点と、小規模宅地等の特例の適用外となり土地の固定資産税が増える点には注意しなければいけません。

寄付や譲渡を検討する

自治体や法人に寄付したり、隣家に無償で譲渡したりするケースもあります。

法人への寄付は譲渡所得税が課せられますが、NPOや公益法人などへの寄付なら譲渡所得税は非課税です。

あるいは、「相続土地国庫帰属制度」を適用する方法を検討されてもよいでしょう。

簡単にいえば相続した土地を国に引き取ってもらう制度で、一定の要件を満たせば国庫帰属が認められます。

ただし、この制度を適用させるには空き家を解体して更地にする必要があり、認証された際には負担金も発生します。

相続登記手続きと空き家の名義変更

空き家を相続した場合は、相続登記の手続きを行い、名義を変更しなければ売却できませんし、解体後の建物滅失登記も簡単にはできません。

令和6年4月から相続登記は義務化されており、手続きを怠ると過料が発生するおそれがあるため、相続したら早い段階で申請をおこないましょう。

ここでは、相続登記手続きの流れと必要書類、費用を解説します。

相続登記の手続きの流れ

1. 必要な書類を準備・作成する
2. 登録免許税の収入印紙を準備する
3. 登記申請書と添付書類を揃えて申請する

相続登記の申請は、空き家の所在地を管轄する法務局でおこないます。

直接法務局へ出向く方法や郵送のほか、すべての法務局にてオンライン申請も受け付けているので便利です。

なお、2024年より相続人は相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請が義務付けられており、過去に相続した不動産について相続登記がなされていないものも同様です。

正当な理由なくこれを怠った場合、10万円以下の過料が課せられるので注意しましょう。

相続登記の義務化についてはこちらを確認ください「相続登記の義務化について - 仙台の不動産なら｜Arouse-アラウズ-」。

手続きの際に必要な書類

相続登記の申請には、申請書以外にもさまざまな書類を準備しなければいけません。

一般的には以下の書類が必要です。

• 登記申請書
• 登記事項証明書
• 固定資産評価証明書
• 被相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票
• 相続人の住民票
• 相続人の印鑑証明書ほか

相続登記の手続きに必要な登記申請書は、遺産分割協議・遺言・法定相続によって書式が異なります。

ケースごとに必要書類も変わるため、公式サイトや法務局、司法書士に確認するなどして漏れのないように準備しましょう。

相続登記に必要な費用

相続登記の申請には、登録免許税と呼ばれる税金がかかります。

登録免許税は、「不動産の固定資産税評価額×0.4％」で算出します。

たとえば固定資産税評価額が3,000万円であれば、3,000万円×0.4％＝12万円の登録免許税を納めなければいけません。

登録免許税の支払いは収入印紙のほか、オンライン申請の場合はインターネットバンキングやATMを利用して振り込みもできます。

なお、戸籍類や証明書類など必要書類の取得にかかる費用が別途必要です。

相続に強い不動産会社の選び方と確認すべきポイント

一般的な不動産売買とは違い、相続絡みの不動産の取引は問題が複雑になりがちです。

相続した空き家をどうすべきか判断に困ったときは、相続に詳しい不動産会社への相談がおすすめです。

ここでは相続に強い不動産会社の選び方と確認ポイントを解説しているので、ぜひ参考にしてみてください。

複数社に査定を依頼する

不動産の査定額は、不動産会社によって大きくばらつくことがあります。

そのため、できるだけ良い条件を引き出すためにも、はじめから1社に絞るのではなく、複数社に査定を依頼するのが不動産会社選びの大きなポイントです。

おおよその相場も確認できるうえに、実際に各社の担当者とやり取りするなかで、相性や雰囲気、サービスの違いなども感じ取れます。

提案されるプランを比較検討すれば、条件や希望にふさわしい対処法を効率的に見つけられるでしょう。

空き家の売却実績を確認

ホームページなどで空き家の売却実績を確認しましょう。

相続した空き家の対処法は、建物の状態や築年数、立地条件などに大きく左右されます。

そのまま活用できるのか、リフォームやリノベーションが必要か、あるいは解体を検討すべきか、個人での判断することは大変難しいものです。

なかには「相続に強い」と得意分野を明確にしている不動産会社も存在します。

実績が豊富で相続を得意とする不動産会社であれば、現地調査や市場調査などを踏まえて、希望を可能なかぎり反映したプランを提案してもらえるでしょう。

煩わしい手続きをまるごと任せられるかどうか

相続した不動産の対処には煩わしい手続きが多いため、不動産業界だけではなく、各種士業とのつながりがある不動産会社を選ぶと安心です。

遺産分割協議や分配など複雑なケースでは、的確かつ迅速に応じられるかどうかで結果が変わる可能性もあります。

手続きが発生するたびに、専門家を探して対処するのは非効率的といわざるをえません。

最初から司法書士・行政書士など各種士業との連携が取れた不動産会社に依頼すれば、複雑になりがちな手続きもまるごと任せられます。

空き家関連の法律や特例の要件を確認しておく

空き家に関する法律や特例を利用したい場合は、要件をしっかり確認しておきましょう。

近年空き家は社会問題となっており、空き家の増加を抑制するため、空き家に関する新しい法律や特例が設けられています。

ただし、適用要件が緩和されたり適用期間が延長されたりと常に内容が変化しており、知識がなければ損をしてしまう可能性もあります。

どの選択肢が最適解なのか、自分で判断するのは難しいケースも多いので、相続に強い不動産会社への相談がおすすめです。

まとめ：相続した空き家のリスクを把握して適切に対処しましょう

資産価値の有無により、売却・賃貸・解体など空き家の対処法が異なります。

空き家相続で失敗しない対策として、小規模宅地等の特例など、ここで紹介した税金対策や節税ポイントを活用してみてください。

早めの対処が肝要ですから、不動産会社に一度相談してみましょう。

これから相続した空き家の対処をお考えの方へ

当社は、空き家の売却や土地活用のご相談と全般的なサポートが可能です。

提携しているリフォーム会社や解体業者もおりますので、急な相続で困っているといった方にも、その状況に合わせて最適なご提案をさせていただいています。当社にご依頼をいただく一番のメリットは、提携先の専門家と一緒にご相談いただけますので、何度も同じような説明をいただいたり、何度も足を運んでいただくこともありません。とにかくお客様の手間を減らせることだと自負しています。

不動産の売却には譲渡所得税の確定申告が伴います。最後には税理士事務所に申告のための書類をまとめて提出す必要が出てきます。当社は、他社ではまとめてもらえないような資料もしっかりファイリングし、提出するだけで済む状態でお客様にお渡しさせていただいております。

また、小さな案件にも真摯に取り組ませていただいています。不動産は小さなアパート１棟と自宅の土地建物だけど、相続対策はした方が良いのかわからないなどの場合でもお気軽にご相談ください。

相続した不動産の手続きを速やかに、手間なく、納得のいく形で進めたい方はぜひ当社に一度ご相談ください。