親が病気でも遅くない！後悔しないための不動産相続税対策！！ 2024.12.03

●    不動産の相続対策をしなかったらどうなる？生前対策をすれば節税につながるって本当？

●    具体的にどのような生前対策の方法があるのか知りたい

不動産の相続に関して税金負担などの不安を感じている方へ、相続対策をしないリスクを含め、不動産の相続税対策を生前にしておくメリットや具体的な対策などを解説します。

この記事でわかること

●    不動産の相続対策をしなければ起こり得るリスク

●    不動産相続を生前に対策するメリット

●    今からでもできる不動産相続の生前対策の具体例

不動産の相続対策をしないとどうなる​​？

相続財産の多くは不動産であることが多く、しかるべき対策をしておかないと負の遺産として引き継がれる可能性があります。

ここでは、相続対策をしないとどうなるのか、起こりうるリスクを解説します。

収益力がなければ負の資産になる

相続税や固定資産税、管理コストなどがかかるため、不動産を相続する際は使途や収益力を重視する必要があります。

たとえば管理もおざなりで築年数も古いアパートやマンションを相続した場合、空室が多く空き家状態になっていると相続税が高くなります。

これは、空室が多いと、その分賃貸割合が減少し、「貸家建付地」や「小規模宅地等の特例」などによる減額をフルに得られないためです。

こうした不動産は売却も難しく、収益が出せずに経済的負担だけが重くなり、対策を講じなければ子世代が困る「負の資産」になりかねません。

相続人同士でトラブルが起きる

現金のように簡単に分けられない不動産は、遺された親族同士で誰が相続するかで揉めるケースが多く、互いに譲らず裁判に発展するケースも少なくありません。

また、特定の人に相続が決まらず不動産を相続人全員の共有名義にするケースもあります。

しかし、不動産を共有名義にすると売却したいときに売却できなかったり、相続を繰り返すたびに所有権が複雑化したり、一部の相続人に負担が偏ったりするなどの問題が生じやすくなります。

相続税が払えない

相続税は、原則「現金一括払い」で納付します。

相続財産の多くを不動産が占める場合、現金を用意できずに相続税が払えないといったことになる場合もあります。

相続した不動産を売って工面する方法もありますが、相続税には10か月の納付期限が設けられており、買主に足元を見られて安く買い叩かれるリスクもあります。

「相続前に対策をしておくべきだった」と後悔しないためにも、被相続人の判断力が健全なうちに、不動産の相続対策を検討されたほうがよいでしょう。

不動産相続を生前に対策するメリット

不動産相続の生前対策とは、相続人同士での争いをなくし、相続税が払えない事態に陥らないように被相続人の生前に対処することをいいます。

生前に、最善の分割方法や相続税の節税方法を含めて話し合うことで皆が納得できる結果を得られるでしょう。

ここでは、不動産相続を生前に対策するメリットを紹介します。

遺産相続の争いを回避できる

相続人が多いほど、遺産の分割が複雑になり配分などで揉める可能性が高くなります。

そのため、あらかじめ分割方法を決めておく、不動産を現金に変えておくなどの対策をしておくと、遺された家族が遺産を分割しやすくなり相続争いに発展する心配がありません。

また、生前対策した場合、被相続人が希望の相手に確実に財産を遺せるのもメリットの1つです。

老後や相続に希望がある方は、生前の元気な間に対策をはじめておくとよいでしょう。

節税対策ができる

不動産を相続すると相続税がかかりますが、生前に対策をしておくと遺された家族に課せられる税金を少なくできる可能性があります。

たとえば生前贈与した場合、相続税の対象になる遺産そのものが減るので大きな節税になるでしょう。

このように、生前に節税対策をしておくと、相続後の財産の目減りを防いで実質的により多くの遺産を引き継げます。

納税資金対策ができる

相続が発生してから高額な納税資金を調達するのは困難です。

とくに、遺産のほとんどを不動産が占める方は、現金若しくは換金が容易な資産がなければ納税に苦慮することになります。

相続を見据えて生前に納税資金を確保しておけば、相続後の納税に苦しめられる心配がありません。

将来的に相続税がいくら必要になるのかをシミュレーションし、資金不足の可能性が高い場合は不動産の一部を売るなど生前に対策をおこなうとよいでしょう。

認知症対策になる

生前でも被相続人が認知症を発症してしまうと、相続税対策を講じるのはほぼ不可能です。

認知症になってしまうと、本人の意思確認が必要な資産の異動ができなくなります。そのため不動産を売却したり、利用方法を大きく変更したりできなくなります。早めの相続税対策が肝要です。

たとえば家族信託で財産の管理や処分を家族に任せるなど相続対策を講じておくと、介護費用の資金が必要になったときも資金不足で困らずに済みます。

被相続人が明確な意思表示ができるうちに認知症対策をしておけば、相続問題に悩まされるのを防げるでしょう。

今からできる不動産相続の生前対策の具体例

本人はもとより遺される家族のためにも、不動産を維持しやすく、負担の少ない資産にしておくのがベストです。

争族対策、節税対策など何を目的に相続対策をするのかによって方法が異なります。

どのような方法があるのか、今からでも間に合う生前対策の具体例を紹介します。

小規模宅地等の特例を適用

小規模宅地等の特例が適用されると、土地の評価額を最大80％も下げられるため大きな節税効果を発揮します。

ただし、一定要件を満たす必要があるため、生前対策で特例要件に合うよう対処しておくのがポイントです。

たとえば親が元気なうちに実家を二世帯住宅にリフォームして一緒に住むと、要件の1つである「同居」を満たせるので特例が適用されます。

また、同じ特例を受けるなら、より多く評価減できる路線価の高い都市部へ引っ越す方法もおすすめです。

土地に賃貸物件を建てる

土地に建物を建てたり、建物を貸し出したりすると、土地の相続税評価額が下がります。

たとえば更地をそのまま相続せずに、アパートやマンションなどを建ててから相続すれば、土地の相続税評価額が下がるので相続税対策に最適です。

今の時点で建物がなく、更地として保有している土地があるなら、このような手段も視野に入れて検討してみてください。

活用できない不動産を売却

不動産を売却して整理しておくのも生前対策として有効な手段です。

空き家など使い道に困っている不動産がある場合は、売却して現金化すると納税資金にあてられます。

また、空き家特例が適用されれば、売却益から最大3,000万円の特別控除（被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除）が認められます。

生前対策として計画的に売却準備をおこなえば、相続後に遺産分割で揉めたり土地を買い叩かれたりする心配もないでしょう。

生前贈与する

特定の相続人に財産を渡したい場合は、存命の間に生前贈与することも検討しましょう。

生前贈与で相続財産が減る分相続税を抑える効果があるうえに、遺産分割を巡る相続人同士のトラブルも防げます。

とくに、2,500万円までの贈与が非課税になる相続時精算課税制度がお勧めです。

贈与する時点で財産評価が行われるため、将来、評価額の上昇が予測される不動産の場合は、時価よりも低い評価額で贈与できるのこともメリットのひとつとなり得ます。

遺言書の作成

遺言書の作成も生前対策によく利用される方法です。

生前に被相続人の意思を反映した遺言書を作り、遺産の分け方を細かく指定しておけば、相続の発生後スムーズに遺産分割をおこなえるでしょう。

ただし、遺言書の作成には一定のルールがあり、不備があると無効になるため注意が必要です。

法的に有効な遺言書にするためにも、公証人立ち会いのもと作成する「公正証書遺言」などの利用も検討する価値があります。

家族信託の検討

家族信託とは、遺産を管理する権利を信用できる家族に託す制度です。

財産の管理方法を決めておけるので、元気なうちに信託契約をおこなえば、認知症など判断力がなくなった場合でも家族に任せられるので安心です。

遺言書では一次相続までしか継承相手を決められませんが、家族信託では二次相続まで指定できるため、子や孫の先まで見据えた相続対策をしたい方におすすめです。

生前対策せずに相続した際の初期対応

生前対策をしないまま相続が発生した場合はどうすればいいのでしょうか。

その状況になったときに慌てずに対処できるよう、相続した際の初期対応を確認しておきましょう。

現状を把握する

不動産の相続で大切なのは現状把握です。

相続財産の内容をはじめ、相続税評価額はいくらなのか、権利関係はどうなっているのか、維持費はかかるのかなど、現状を知らなければ適切な対策を立てられません。

知らないだけで、じつは他にも不動産が存在していることも希にあります。

不動産の内容や保有する背景により対策が変わってくるため、生前対策をしないまま相続が発生してしまったら、まずは現状把握に努めましょう。

相続の専門家に相談する

不動産相続で困ったときは、司法書士や税理士など相続の専門家に相談するのが手っ取り早い方法です。

不動産の売却や運用も視野に入れている場合は、各種士業とつながりを持つ不動産会社に相談するのもおすすめです。

相続に強い不動産会社なら、生前対策をしていない相続案件でも、相談者のニーズに応じたアドバイスが受けられるでしょう。

まとめ：不動産の相続税対策は余裕をもって早めに進めましょう

不動産の生前対策は、相続が発生してしまってから行うことはできません。

生前対策をしておけば、相続争いの回避や節税対策・納税資金対策にもつながります。幅広い視野で対策を立てるなら、相続の専門家や不動産会社の手を借りるのも1つの手です。

遺された家族が遺産相続によって苦しまないように、生前にできる対策は可能なかぎり講じておきましょう。

有限会社アラウズでは不動産の生前対策のサポートも可能です。不動産の活用方法や処分方法など、お客様の状況やニーズに合わせて最適な対処方法を一緒に考えさせていただきます。

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