相続せずに不動産を売却することはできません。｜相続・売却をスムーズに進めるために 2025.02.25

• 相続税がかからないよう相続不動産を売却できないだろうか
• なるべく面倒な相続の手続きを避けて不動産を処分したい
• 相続した不動産の売却で気を付けるべき点があれば教えてほしい

「相続せずに不動産を売却できないだろうか」と考えている方へ、不動産は相続せずに売却できるのか、また、売却のために必要な準備と手続きの流れや注意点もあわせて解説します。

この記事でわかること

• • 不動産を相続せずに売却できるかどうか

• • 不動産売却前におこなう準備と手続きの流れ

• • 不動産売却時に注意すべきポイント

不動産を相続せずに売却できるのか？

「不動産を相続しても利用する予定もない、どうにか相続税をかけずに売却してしまいたい」と考える方も少なからずおられます。

結論からいえば、相続なくして不動産の売却はありえません。

なぜできないのか、その理由や相続放棄した場合の影響を解説します。

相続登記はかならずおこなう

不動産は、所有者でなければ売却できません。

被相続人の亡きあとの財産は、相続人が共有している状態となるため、相続した不動産も相続登記をしなければ売却は不可能です。

相続した不動産は、相続登記をして不動産の所有者となってようやく売却など自由に取り扱えるようになります。

相続する不動産の売却話を早々に進めたい場合など、なかには相続登記と並行して売却活動を始めたい方もおられるでしょう。

その場合は、相続登記や名義変更が終わっていない不動産でも、遺産分割協議が完了している場合は不動産売買契約の締結が可能です。

ただし、所有権移転登記をする引き渡し時までに、相続登記を完了する必要があります。

相続登記を引き渡しの期限までに終えていないと、契約が履行できず、契約違反として違約金を支払わなければならない可能性があるので要注意です。

買主探しや売買契約など相続登記前に売却活動を開始したい方は、信頼できる専門家に相談するとよいでしょう。

相続放棄をした場合の影響

相続放棄とは、被相続人から財産を相続する権利を持つ人が、一切受け継ぎたくないときに取る手段です。

多額の負債などマイナスの財産の相続を回避したいときに有効であり、固定資産税や管理コスト、手間を考え、相続不動産の相続放棄を選択する人も少なからずいらっしゃいます。

ただし、相続放棄をすると「初めから相続人ではなかった」とみなされ、プラスだろうとマイナスだろうと、被相続人が遺した財産とは無関係な立場になります。

相続放棄後は、被相続人の不動産を売却したり解体したりするなど、勝手に財産を処分する行為は認められないため注意しましょう。

なお、相続放棄により財産を手放した場合でも、他に相続人がいる場合は、相続放棄した人以外の相続人の誰かに引き継がれます。

不動産売却前におこなうべき準備

前述のとおり、相続した不動産を売却するときは、必ず相続登記をする必要があります。

相続登記とは、被相続人が所有者となっている土地や建物を、相続人の名義に変えるための手続きです。

相続登記の申請は2024年4月から義務化され、相続の発生を知った日から3年以内の申請が求められます。
相続登記の義務化についてはこちら

正当な理由なく名義変更を怠った場合は、過料が科されることもあるので忘れないようにしましょう。

また、相続した不動産の名義をそのままにしておくと、不動産の運用を具体的に検討できず、売却のチャンスを逃してしまうおそれがありまし、相続人の間で揉める要因にもなりかねません。

不動産の売却をスムーズに進めるためにも、不動産の相続人になったときは、できるだけ早く遺産分割協議をおこない相続登記を済ませておきましょう。

相続不動産を売却する際の手続きの流れ

相続した不動産を売却するまでの手順は、一般的な不動産の売却とは少し異なります。

ここでは、不動産の相続が発生してから売却に至るまでの具体的な手続きの流れを解説します。

ステップ1：遺産分割協議

故人が有効な遺言書を作成しているケースでは、その遺言に沿って遺産が分配されます。

一方、故人が遺言書を作成していないケースでは、すべての相続人で遺産の分割について話し合いをおこないます。

遺産分割協議は、以下のような流れで進められるのが一般的です。

1. 相続人の確認
2. 相続財産の確定
3. 財産目録の作成
4. 相続分の確認
5. 財産の分割方法の調整
6. 遺産分割協議書の作成

遺産分割協議はすべての相続人が参加しなければ無効となるため、まず被相続人の戸籍などから相続人を特定します。

並行して被相続人の財産を調査して遺産分割協議で分けるべき遺産の範囲を確認し、金銭的な評価等をおこない、相続人それぞれが取得すべき財産を確認・調整をします。

具体的な分割方法を取り決め、遺産分割協議書を作成、最後に全員で署名・押印が終われば遺産分割協議の成立です。

なお、遺産分割協議自体に期限は設けられていませんが、相続税の申告・納税の期限が相続発生から10か月以内となるため注意が必要です。

ステップ2：相続登記

遺産分割協議により取得がする不動産が決まったら、相続登記をおこないます。

遺産分割協議での相続登記に必要な書類は以下のとおりです。

• • 登記申請書

• • 遺産分割協議書

• • 固定資産評価証明書

• • 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

• • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本

• • 相続人全員の戸籍謄本

• • 相続人全員の印鑑証明書

• • 相続関係説明図ほか

なお、法定相続情報証明制度が利用できるようになりました。不動産の相続登記の他、自動車や預金の名義変更の手続きなどが多くある場合には便利な制度です。

相続登記の手続きでは、登録免許税がかかります。

税額は、固定資産の評価額を証明する書類に書かれている評価額に税率0.4％をかけて算出できます。

たとえば、評価額が3,000万円の不動産の登録免許税は「3,000万円×0.4％＝120,000円」です。

相続の手続きから依頼したい方は、司法書士や弁護士とつながりのある不動産会社などに相談されるのもおすすめです。

売却

不動産の相続登記が完了、若しくはその目処がついたら、不動産会社を介して売却活動をスタートさせるのが一般的です。

相続不動産の買主が見つかったら、不動産の売買契約を締結します。

通常、締結後に買主から手付金が支払われ、引き渡し日には各種支払いや登記手続きをおこないます。

買主への所有権移転登記を済ませれば、不動産の売却は完了となります。

なお、不動産の売却で利益が出た場合や、税金の控除を利用する場合には、管轄の税務署に確定申告を行わなければならいので注意が必要です。

確定申告に不安を感じる方は、依頼先の不動産会社や専門家に相談されるとよいでしょう。

不動産売却時に注意すべきポイント

相続した不動産を売却する際には大きなお金が動くので、漠然と不安を抱いている方も多いのではないでしょうか。

税金や相続のトラブルに遭ったりしないためにも、注意すべきポイントを押さえておきましょう。

特別控除を利用する場合は3年以内に売却

相続不動産を売却するなら、3年以内の売却を目指しましょう。

3年を目安にする理由は、相続不動産で利用できる特例に適用期限が設定されているためです。

たとえば、「取得費加算の特例」では、相続から3年10か月以内と決められています。

不動産を売却した際に利益が出ると譲渡所得税が課せられますが、相続税のあとの納税は負担も大きいです。

この特例を活用すれば、相続税から算出した一定金額を不動産の取得費に計上できるため、譲渡所得税の負担を軽くできます。

また、「相続空き家の3,000万円の特別控除」の期限も相続から3年間の設定です。

3,000万円の特例が適用されれば、相続した空き家を売却して所得が発生した際、譲渡所得額から最大3,000万円まで控除できるので大きな節税対策ができます。

これらの特別控除を利用する場合は、3年以内を目安に売却を完了させるのが望ましいです。

相続不動産の売却に強い不動産会社を見極める

不動産売却は不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

ただし、相続した不動産の売却となると相続登記や相続税などさまざまな手続きをともなうケースも多く、各分野の専門家の知識が必要になるケースも少なくありません。

加えて不動産会社にも得意・不得意があり、適正価格で買主をスムーズに探してもらうには、相続不動産の売却に強い不動産会社かどうかの見極めが肝心です。

相続不動産の扱いに長けている不動産会社であれば、特別控除や相続税などを踏まえた売却活動プランを提示してくれるでしょう。

相続不動産は相続登記しなければ売却できないため、各種士業とつながりがあり、売主のニーズにあわせたお金周りのアドバイスができる専門家に相談できると安心です。

専門家に相談するメリット

不動産会社に依頼せずとも、相続不動産の買主を自身で探す選択肢もあります。

しかしながら、素人が個人で買主を探すだけでも大変な労力を要するうえに、交渉事や契約締結、引き渡しまで自身でするとなると、現実的ではありません。

不動産会社など専門家に相談した場合は、自社ネットワークや培われた知識と経験で、個人では及ばないほど広範囲に渡って売却活動をしてもらえるでしょう。

難しい交渉事も契約書類の作成などもすべて任せられるので、多大な時間や労力を消耗する心配もありません。

相続不動産は、相続税のほか権利関係や規制なども複雑に絡み合ってくるケースもあり、やはり専門家に相談した方が無難といえます。

よくある質問（FAQ）

相続不動産は特殊なケースとなるため、一般的な不動産売却とは異なる知識が必要です。

解決できない問題や疑問がある場合は、専門家である不動産会社への相談をおすすめします。

共同名義の不動産の場合、自分の持ち分だけ売却できる？

自分の持ち分だけなら、法律上は売却は可能です。

共同名義の不動産を売却するにはすべての所有者の同意が必要ですが、自分の持ち分のみであれば所有者として処分する権利を有しています。

とはいえ、実際には持ち分だけを購入したいと思う人はほとんどいません。

他の所有者がいる不動産を買ったところで自由には運用できないためです。

なかには共有持ち分だけを買い取ってくれる不動産会社もあるので、一度相談されてみてはいかがでしょうか。

ただし、不動産の共有持ち分の買取価格は、市場価格の10～30％程度と相当安くなってしまう点には留意しておく必要があるでしょう。

抵当権が付いた土地でも売却できる？

抵当権が設定されていても、相続不動産の売却は可能です。

実は、抵当権が付いた相続不動産は珍しくありません。

マイホームを購入する際に住宅ローンを組んだ場合、その担保として不動産に抵当権を付けるケースが多いためです。

抵当権付きの不動産の価格が残債より多い、いわゆるアンダーローンであれば、相続不動産の売却により債務の弁済ができます。

その逆のパターンの場合は追い金が必要になるため、マイナスのほうが大きい場合は不動産も含め相続放棄も視野に入れて考える必要があります。

まずは相続不動産の価格を知るためにも、不動産会社への無料査定がおすすめです。

まとめ

相続した不動産を相続せずに売却することはできません。

売却を検討される場合は、該当する不動産の相続登記をしなければいけないため注意が必要です。

相続や各種手続きには専門的な知識が必要なケースも多く、相続不動産に強い不動産会社への相談をおすすめします。

当社は、各種士業とつながりがあるため、手続きやお金周りの問題解決がスムーズに進み、納得したうえでの売却が可能です。

専門的な知識と経験を備えた者が対応しており、サービス提供にムラがありません。

不動産の売却後は会計事務所にファイルごと提出できるよう資料を丁寧にまとめてお渡ししていますので、余計な手間がかからないのも当社の特徴です。

気軽に利用できる無料相談も受け付けておりますので、お困りの方はぜひ当社にお任せください。

監修者

吉田 健一（有限会社アラウズ　代表取締役）

プロフィール

宅地建物取引士／賃貸不動産経営管理士／
相続支援コンサルタント（日管協）／不動産キャリアパーソン（全宅連）

宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者である有限会社アラウズの代表取締役として長年の経験を生かして土地建物の利活用の提案、
売買や賃貸住宅等の管理業務などに幅広く対応し、相続の生前対策や財産分与・処分などについて提携税理士や法律家とともに多くの相談を受けている。
また、公益社団法人宮城県宅地建物取引業協会の業務執行理事を務める。

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