相続した不動産が売れない？売却を成功させる解決方法とは 2024.10.23

● 相続した不動産が売却できずに困っている

● 売れない不動産の活用方法が分からない

● 相続手続きと不動産売却はどのように進めるの？

相続した不動産を有効活用できずに売却したいと考えているが、買い手が見つからなく困っている人もいるでしょう。

この記事では、相続した不動産が売れない場合のリスクと原因を解説し、売却するための方法や不動産の活用方法を紹介します。

また、相続手続きと不動産売却の進め方を説明するので、相続したときに対応できるよう、要点を押さえておきましょう。

この記事でわかること

● 相続した不動産が売れない場合のリスク

● 不動産の相続対策と不動産の活用方法

● 相続手続きと不動産売却の進め方

相続した不動産が売れないとどうなる？リスクと原因

相続した不動産を有効活用できず、所有しているだけだと所有者に負担がかかります。

売れない不動産を所有し続けると発生するリスクと原因を3つ紹介します。

不動産を所有すると、管理する手間暇や金銭的な負担が生じる点を理解しておいてください。

売れない不動産に対する相続問題が発生する

遺産を相続する場合は、売れない土地も一緒に相続しなければならないため、売れない土地を代々受け継ぎ続けていることがあります。

たとえ相続人全員が相続を放棄しても、相続財産清算人が選任されるまでには時間を要し、その間は管理義務を負わなければなりません。

東西、この間は相続人に管理義務があるため、トラブルの発生を回避するためにも適切な管理が求められるため、安易な相続放棄はおすすめできません。

不動産を相続すると相続税を納める義務が発生しますが、小規模宅地の特例に該当する場合は節税効果が得られるため、プロに相談するのが賢明です。

維持費や思わぬ出費など金銭面の負担が生じる

不動産を放置しておくと劣化や環境悪化が進むため、所有権を有する限り適切な管理を行う義務があります。

固定資産税の納税も毎年必要となり、特定空き家に指定されると納税額が高額になる点は把握しておきましょう。

もし周囲に悪影響を及ぼす状態になった場合、建物などを強制的に撤去される可能性があり、数百万円かかる撤去費用は所有者の負担になります。

ほかに、空き家でも火災保険に加入してリスクに備えておく方が良いですが、保険料が高額になったり、空き家で加入できる火災保険の種類には限りがあります。

このように不動産を所有している以上、維持費や思わぬ出費がある点は認識しておいてください。

資産価値が下がる

建物の老朽化などが進み、資産価値が下がってしまったために、買い手が見つかりにくいことも考えられます。

以前は栄えていた場所に不動産を所有したものの、経済の衰退や地域の過疎化の煽りを受けて、資産価値が下がってしまったケースもあるでしょう。

そのような状態になると、売却がより難しくなり、固定資産税などの維持費がかかり続ける状態になりかねません。

不動産を売却するためにリフォームで物件の価値を少しでも高める、市場の状況に適した売却条件であるか見直すなど対策が必要です。

資産価値が下がり続けないよう、周辺の情報収集や需要の調査を行い、売却の準備をしておきましょう。

売れない不動産の相続対策と売却方法

遺産を相続する場合は、売れない不動産も相続しなければならないため、不利益を被らないように対策を講じなければなりません。

売れない不動産を手放すための方法を3つご紹介しますので、売れない土地を抱えている人は、相続対策の手段として検討しましょう。

不動産会社に引き取ってもらう

不動産会社に売買を仲介してもらう、もしくは不動産会社に買い取ってもらう手段もあります。

仲介とは不動産会社に不動産の売却を依頼する手段で、買い手との仲介役として取り持ってもらいます。

仲介で売却できなかった場合は、不動産会社に買い取りしてもらう選択肢も検討しましょう。

ただし仲介と比べて買取価格は安くなってしまったり、資産価値が低いと判断され買い取りを断られたりすることもあります。

仲介や買い取りがうまく進まない場合は、複数の不動産会社に売却を依頼する方法もあります。

媒介契約を結んでいる場合は、不動産会社の変更ができない可能性もあるため、依頼先に確認してください。

売却価格を見直す

現在の条件で売却が難しい場合は、売却価格の見直しが必要かもしれません。

できる限り高値で売却したいと考える人も多いかと思いますが、高額であるほど買い手が見つかりにくくなるため、相場を把握し適切な価格設定にしなければなりません。

売却価格を下げると買い手が見つかりやすいものの、不動産会社が得る手数料はその分安くなるため、売却活動に力を入れてもらえないこともあるかもしれません。

売却を依頼している不動産会社とは、密に連絡を取り合うなど十分なコミュニケーションを取るよう気を付けてください。

不動産の需要は変動するため、適切なタイミングで適切な価格で売り出す必要があります。

不動産会社と相談しながら売り出すのが、早期に売却する1つのポイントになるでしょう。

売却しやすい条件を整える

物件をリフォームやリノベーションするなど、売却しやすい条件を整えることも有効です。

現状のままだと売却しづらくても、需要に合わせた物件に改修すると、売却しやすくなるケースもあります。

場合によっては更地にした方が、活用方法が広がり売れやすくなるケースもあるため、物件を解体する選択も考えられます。

ただし解体費用がかかる、建物があった時に比べて固定資産税が高くなるなどのリスクもあるため、選択に迷った際は不動産会社に相談してください。

どのような状態だと売れやすいのか不動産のある地域の需要を確認し、適切な対応を行って、売れやすい状態にしましょう。

売れない不動産の活用法と空き家対策

不動産を売却したくてもできなかった場合に備え、活用方法も検討しておくとよいでしょう。

売れない不動産が空き家として放置されてしまうと、倒壊や環境の悪化をはじめ、様々なリスクを引き起こします。

売れない不動産の活用方法を3つ紹介します。選択肢の1つとして理解しておくとより安心です。

空き家バンクに登録する

相続した不動産が空き家である場合、空き家バンクに登録して活用してもらう方法があります。

空き家バンクとは、地方自治体が運営する、インターネットで空き家情報を掲載して空き家の買い手を募るサービスです。

空き家バンクを利用すると、リフォーム代など助成金の対象になる可能性や、仲介手数料がかからないこともあるなどの利点があります。

一方で、空き家バンクで家を買う選択をする人が少ない、仲介を依頼しない場合は買い手との交渉は自分で行わなければならないなどの注意点もあります。自治体によって内容は様々ですのでよく確認してから利用してください。

不動産会社を利用する場合のメリット、デメリットを比べて、適切な判断をしましょう。

他者へ贈与する

売却益が出なくても物件を手放したい場合は、他者へ贈与する選択もあります。

贈与とは対価を求めずに他者に不動産を引き渡す手段で、対象の不動産付近に住んでいる親戚や、隣人が引き取り手となりやすいでしょう。

土地を贈与する場合は、贈与した相手に贈与税が課税される可能性があるため、その内容を相手方にきちんと伝えるなど十分気を付けてください。

また所有権を変更するための登記費用を誰が負担するかなど、トラブルを未然に防ぐためにも事前によく話し合い、贈与契約書を作成しておくと安心です。

不動産の管理や費用に負担を感じており、売却益が出なくても物件を手放したい人には、選択肢の1つになるでしょう。

相続土地国庫帰属制度を利用する

令和５年4月27日より、相続した土地を手放したい人の増加や相続者の負担が大きい事態を受け、相続土地国庫帰属制度が施行されました。

相続土地国庫帰属制度とは相続した土地を国へ納める制度で、利用するためには多くの条件を満たさなければならず、土地を納めるための諸費用も必要です。

たとえば国へ納める対象は土地であるため、建造物がある場合は撤去するための費用を用意しなければなりません。

ほかにも審査手数料や10年分の管理費用相当額を要するため、金銭的に負担がかかる点は考慮が必要です。

どれぐらいの費用が必要なのかシミュレーションをおこない、検討している他の手段と比較して、判断材料の1つにしましょう。

相続手続きと不動産売却の進め方

不動産を相続・売却するためには、相続手続きを行い不動産売却を進める必要があります。

それぞれの手続きをどのように進めるのか、要点を押さえておくと安心です。

不安が大きい場合は、税理士や弁護士、司法書士などの専門家に相談することも検討しましょう。

相続人を確認する

不動産を相続する場合、まず相続人の範囲を確認してください。

遺言状がある場合は内容に従って遺産の分割が行われますが、遺言状がない場合同様、遺産分割協議を行うことが多いです。

遺産分割協議とは誰が何をどれだけ相続するのかを、相続人全員で協議しなければなりません。

不動産を遺産として分配する場合、不動産を売却して得た利益を分ける換価分割が可能です。

換価分割を行う場合、相続人で代表者を定めて不動産の売却手続きを進め、売却後に利益をほかの相続人と分けます。

換価分割を行う際は、代表者の選出や分割方法に関して全員の同意を得ておき、のちにトラブルとならないよう配慮が必要です。

相続税の確定申告を行う

相続税の申告は、原則として被相続人が住んでいた地域を管轄する税務署で行います。

提出方法は、直接持参・郵送・e-taxによる3種類です。

被相続人が住んでいた地域を管轄する税務署の窓口まで行ける場合や申告期限が迫っている場合は、直接持参が最も確実な方法です。

親族が遠方に住んでいる場合は、郵送もしくはe-taxがおすすめです。

郵送であればオンライン手続きが苦手な人でも手続きができますが、集荷状況によって税務署に届くまでに時間がかかる可能性があります。

e-taxは令和1月10月1日（火）以降の相続を対象にしたオンラインシステムで、24時間いつでもオンライン上で相続税の申告ができます。

優遇措置制度を利用する

遺産を相続するときや相続した不動産を売却するときに、活用できる優遇措置制度が用意されているため、条件に適合する制度は利用しましょう。

遺産の相続時に活用できる優遇措置制度は、被相続人との関係性によって利用できる制度が異なります。

ほかに10年以内にもう一度相続する場合や、海外から納税していた場合など一定の条件により利用できる制度もあります。

相続した不動産を売却したときも、小規模宅地等の特例をはじめ優遇措置制度が利用できるため、チェックしておくのがおすすめです。

自身にあてはまる優遇措置制度を調べておき、うまく活用して恩恵を享受しましょう。

まとめ：相続した不動産が売れない時の対処法！

利用予定がない不動産を相続した場合、所有し続けるには義務や費用が生じるため、手放す決断をおこなったほうがよいケースが多いです。

ただし、相続された不動産には資産価値があるものとないものがありますので、売れない場合は相続問題が発生したり、不動産の価値が下がり買い手が見つからなかったり、さまざまなリスクも抱えるでしょう。

売りたくとも売れない場合は、空き家バンクの活用や他者への贈与、更地にして相続土地国庫帰属制度を活用するなどの選択肢も考えられます。

もしものときに備え、不動産の相続手続きと相続した不動産売却の進め方を把握しておくと安心です。

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